Τι είναι Δικαίωμα;
Ο ορισμός του δικαιώματος όσον αφορά την ανάπτυξη γης είναι η νομική μέθοδος λήψης εγκρίσεων για το δικαίωμα ανάπτυξης ιδιοκτησίας για συγκεκριμένη χρήση. Η διαδικασία χορήγησης δικαιωμάτων είναι περίπλοκη, χρονοβόρα και μπορεί να είναι δαπανηρή, αλλά να γνωρίζετε τι μπορείτε και τι δεν μπορείτε να κάνετε με ένα ακίνητο είναι ζωτικής σημασίας για τον καθορισμό της σκοπιμότητας του έργου σας σε ακίνητα. Μερικά παραδείγματα δικαιωμάτων είναι τα ακόλουθα:
Παραδείγματα δικαιώματος:
1. Διακυμάνσεις ζωνών και ζωνών για ύψη κτιρίου, αριθμός θέσεων στάθμευσης, οπισθοδρομήσεις. Οι δικηγόροι σας για τη χρήση γης και οι εμπειρογνώμονες των ζωνών παίζουν εδώ. Η συμβουλή μου είναι να βασιστείτε σε μεγάλο βαθμό στην τεχνογνωσία τους και να ακολουθήσετε τις οδηγίες τους για να αποφύγετε περιττές καθυστερήσεις στη διαδικασία έγκρισής σας.
2. Αναδιάταξη. Ανάλογα με την τρέχουσα χρήση που επιτρέπεται για το ακίνητο, ίσως χρειαστεί να αλλάξετε τον χώρο του ιστότοπου, κάτι που είναι μια περίπλοκη διαδικασία και μερικές φορές δεν μπορεί να γίνει.
3 Άδειες χρήσης. Μπορεί να χρειαστεί να λάβετε άδειες χρήσης υπό όρους και αυτό συμβαδίζει με τις αποκλίσεις των ζωνών και των ζωνών.
4. Εγκρίσεις οδών. Χρειάζεται να τοποθετήσετε υπάρχοντες δρόμους; Ποιος συντηρεί τους δρόμους; Υπάρχουν κοινόχρηστοι δρόμοι μέσω δουλευτών; Αυτές είναι όλες ερωτήσεις στις οποίες πρέπει να έχετε τις απαντήσεις και να είστε προετοιμασμένοι να συμμορφωθείτε με τη ρυθμιστική διαδικασία.
5 Εγκρίσεις βοηθητικών υπηρεσιών. Υπάρχουν βοηθητικά προγράμματα διαθέσιμα στον ιστότοπο; Χρειάζεται να δωρίσετε γη στην πόλη με αντάλλαγμα δικαιώματα κοινής ωφέλειας; Και πάλι, θα πρέπει να συμμορφωθείτε με τους κανονισμούς και τα πρότυπα του δήμου.
6. Εγκρίσεις εξωραϊσμού. Οι υπηρεσίες πολεοδομίας και ανάπτυξης πρέπει επίσης να εγκρίνουν το σχεδιασμό και τον εξωραϊσμό σας. Ο αρχιτέκτονας και οι μηχανικοί σας θα είναι πολύ χρήσιμοι σε αυτόν τον τομέα.
Προσλάβετε μια έμπειρη ομάδα ανάπτυξης:
Η καλύτερη συμβουλή είναι να προσλάβετε μια έμπειρη ομάδα ανάπτυξης αρχιτεκτόνων, προγραμματιστών, δικηγόρων, συμβούλων έργων, πολιτικών, εδάφους, τοπίου και δομικών μηχανικών και συμβούλων στην αρχή για να σας βοηθήσουν να αναλύσετε, να επανεξετάσετε, να ερμηνεύσετε και να σας συμβουλέψουμε σχετικά με μελέτες σχεδίασης, εφαρμοστέες ζώνες και απαιτήσεις κώδικα, και μέγιστο δυναμικό ανάπτυξης του ακινήτου. Χωρίς μια έμπειρη ομάδα, είναι εξαιρετικά δύσκολο και θα χαθεί πολύς χρόνος στην προσπάθεια ολοκλήρωσης της ρυθμιστικής διαδικασίας, επειδή η ίδια η φύση της ρυθμιστικής διαδικασίας είναι πολύ περίπλοκη.
Εδώ είναι πώς λειτουργεί η διαδικασία. Αρχικά, θυμηθείτε να έχετε κατά νου ότι η διαδικασία είναι πολύ αργή και απογοητευτική και μπορεί να διαρκέσει περίπου 3 έως 12 μήνες ή μερικές φορές χρόνια ανάλογα με το πόσο περίπλοκο είναι το έργο. Μέρος του λόγου είναι ότι κάθε πολεοδόμος έχει διαφορετικές ερμηνείες των τοπικών κανόνων του. Σήμερα, οι εγκρίσεις περιλαμβάνουν δικαιοδοσίες που αλληλοκαλύπτονται, όπως πόλη, κομητεία και πολιτεία και αυτές οι δικαιοδοσίες δεν επικοινωνούν μεταξύ τους. Είναι εξαιρετικά σημαντικό να δημιουργήσετε καλές εργασιακές σχέσεις με αυτούς τους σχεδιαστές για να λάβετε τις εγκρίσεις σας. Και πάλι, αυτός είναι ο λόγος που πρέπει να συνεργαστείτε με μια ομάδα ανάπτυξης που έχει ήδη δημιουργήσει αυτές τις σχέσεις με το τοπικό προσωπικό της τοπικής δικαιοδοσίας όπου θα αναπτυχθεί το ακίνητό σας. Αυτές οι σχέσεις θα εξορθολογίσουν και θα βοηθήσουν στην επίσπευση της διαδικασίας έγκρισής σας. Η έμπειρη ομάδα ειδικών σας θα είναι σε θέση να διαπραγματευτεί ζητήματα για λογαριασμό σας και να εξαλείψει πρόσθετα αιτήματα από την τοπική δικαιοδοσία για να αποφύγετε περαιτέρω καθυστερήσεις στη λήψη των εγκρίσεών σας.
Ρυθμιστική Διαδικασία:
Η πλειονότητα των αναπτυξιακών έργων πρέπει να περάσουν από ορισμένες πτυχές της διαδικασίας δικαιοδοσίας και ορισμένα έργα θα πρέπει να περάσουν από διάφορες διαδικασίες δημόσιας ακρόασης για έγκριση ανάλογα με τους κανόνες κάθε δικαιοδοσίας. Για να ξεκινήσει, η εμπορική ανάπτυξη της γης απαιτεί επανεξέταση και έγκριση από το τοπικό Συμβούλιο Αναθεώρησης Ανάπτυξης ή το Τμήμα Αναθεώρησης του Τμήματος Προγραμματισμού. Κάθε δήμος έχει διαφορετικό όνομα αλλά οι λειτουργίες είναι παρόμοιες.
- Η διαδικασία ξεκινά με την απόκτηση έγκρισης του χώρου από το τοπικό Τμήμα Σχεδιασμού και Ανάπτυξης. Επικοινωνώντας με το τοπικό Τμήμα Αναθεώρησης του Τμήματος Σχεδιασμού και Ανάπτυξης, η ομάδα εμπειρογνωμόνων σας θα συντάξει στη συνέχεια μια προ-αίτηση χρήσης γης που συμμορφώνεται με τους κώδικες της συγκεκριμένης δικαιοδοσίας. Με τη συμμόρφωση με τους κώδικες, αυτό θα εξαλείψει πρόσθετα αιτήματα από τη δικαιοδοσία, περαιτέρω επανεξέταση και παράταση και περιττές καθυστερήσεις της διαδικασίας έγκρισης.
- Στη συνέχεια θα οριστεί ημερομηνία συνάντησης. Εσείς ή/και οι εκπρόσωποί σας θα συναντηθείτε με το Τμήμα Σχεδιασμού για να συζητήσετε το προτεινόμενο έργο και τη διαδικασία αναθεώρησης. Η διαδικασία περιλαμβάνει έγκριση του σχεδίου τοποθεσίας, υψόμετρα, χρώματα, εξωραϊσμό, χάρτη γειτονιάς κ.λπ. Θα πρέπει επίσης να υποβληθούν περιβαλλοντικές πληροφορίες. Συνήθως υπάρχει ένα τέλος που συνοδεύει την αίτηση. Τα τέλη διαφέρουν από δικαιοδοσία σε δικαιοδοσία.
- Εάν για κάποιο λόγο απορριφθεί το σχέδιο του ιστότοπού σας, μπορείτε να προσφύγετε στο Δημοτικό Συμβούλιο. Η διαδικασία προσφυγής διαφέρει από κάθε δικαιοδοσία.
- Μόλις λάβετε την έγκριση του ιστότοπου, τότε θα χρειαστείτε έγκριση σχεδιασμού, άδειες κύριας χρήσης. Η διαδικασία έγκρισης σχεδιασμού είναι όπου ο αρχιτέκτονάς σας θα σχεδιάσει το κέλυφος του κτιρίου, τη διάταξη του πυρήνα, την εξωτερική εμφάνιση, το ύψος του κτιρίου, τη διάταξη του χώρου, τις έννοιες του εξωραϊσμού, τον αντίκτυπο στην κυκλοφορία, την πρόσβαση στον χώρο και τις διατάξεις βοηθητικών προγραμμάτων και θα τα υποβάλει για έγκριση.
- Γενικά απαιτούνται ακροάσεις γειτονιάς για όλες τις άδειες χρήσης υπό όρους γενικού σχεδίου. Μπορεί να σας ζητηθεί να στείλετε γραπτή ειδοποίηση ή να δημοσιεύσετε πληροφορίες στον ιστότοπο. Κανονικά ο Δήμος θα στέλνει ειδοποιήσεις και στους γείτονες. Θα πρέπει να τοποθετηθούν πινακίδες στο ακίνητο και γενικά πραγματοποιείται ανοιχτή συνάντηση. Η ομάδα ανάπτυξής σας θα συμβάλει καθοριστικά στο να σας συμβουλεύσει και να σας βοηθήσει ώστε να έχετε μεγαλύτερες πιθανότητες να επιτύχετε επιτυχία στην απόκτηση έγκρισης της γειτονιάς. Να είστε προετοιμασμένοι, ακόμα κι αν συμμορφώνεστε με τους κώδικες και τους κανονισμούς της ρυθμιστικής διαδικασίας, υπάρχει πάντα η πιθανότητα η γειτονιά να έχει τη δική της ατζέντα και οι ακροάσεις και οι αποφάσεις να μην είναι ευνοϊκές για το έργο σας στο μέλλον. Εδώ είναι ζωτικής σημασίας η εμπειρία και η συμμετοχή των δικηγόρων σας και της υπόλοιπης ομάδας ανάπτυξης.
Εάν υπάρχουν υγρότοποι στο ακίνητο, θα χρειαστείτε ειδική τεκμηρίωση που να αναφέρει εάν ισχύει ή όχι ο νόμος περί υγροτόπων. Εάν συμβεί αυτό, θα έχει είτε σημαντική είτε ασήμαντη επίπτωση όπως παρέχεται από αποδεικτικά στοιχεία άδειας. Μερικές φορές είναι καλύτερο να αφήσετε στην άκρη ή να δωρίσετε το τμήμα των υγροτόπων της ιδιοκτησίας και να αποφύγετε προβλήματα ανάπτυξης. Η ομάδα ανάπτυξής σας θα μπορεί να σας συμβουλεύσει για την καλύτερη πορεία δράσης αφού αξιολογήσει όλες τις πληροφορίες και εξετάσει τις αναφορές.
